דברים שאפילו לא ידעתם שאתם לא יודעים על שוק הנדל”ן בעיר

תיק בניין – כמה זה תיק?

לא סיפור בכלל! תיק בניין מכיל בתוכו את כל המסמכים שקשורים לבניין הנדון לרבות שנת בנייה, תוכניות בנייה, היתרי בניה, תביעות משפטיות וכל מידע רלוונטי נוסף. חשוב מאוד להשוות בין הבניה בפועל להיתרי הבניה שניתנו ואם ישנה סתירה בין השניים. תיקי הבניין הם באחריות עיריית תל-אביב וניתן בקלות לשלוף אותם און-ליין.

מה זה תמ”א 38 ולמה זה עושה כך כך הרבה רעש?

הסיוט של כל דייר ודיירת (ומה שעשוי להיות החלום המתוק של בעלי הדירות), או בשמה הקצר תמ”א 38, היא תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. התכנית אושרת בשנת 2005 לתקופה של 5 שנים, ותוקפה הוארך 3 פעמים מאז. מדובר באחד מהנושאים החמים ביותר בתחום בנדל”ן בארץ, ובתל אביב בה כל מ”ר לבנייה שווה זהב – בכלל. גם העירייה מעוניינת בנתח מהועגה, ונוהגת  להטיל היטלי השבחה לא מבוטלים על בעלי נכסים. ב-2022 תוקף התכנית אמור להסתיים אבל אנחנו מנחשים שעוד צפויים שינויים ועוד מוקדם להספדים. עד אז, תוכלו לרכוש אטמי אוזניים בכל בית מרקחת קרוב לאזורכם.

מה ההבדל בין קבוצות רכישה לפרויקט יזמי?

בניגוד לכדורגל, קבוצת רכישה היא לא דבר שנולדים איתו. קבוצת רכישה היא התארגנות של אנשים פרטיים לרכישת קרקע ובניית פרויקט מגורים משותף עליה ללא תלות בקבלן או ביזם. בד”כ יש גורם מקצועי אשר מאתר את הקרקע, רוכש אופציית קנייה מבעלי הקרקע לתקופה מסוימת, ובזמן זה מארגן קבוצה של רוכשים לרכישת הקרקע. שיטה זו נועדה לחסוך את עלות הרווח היזמי של פרויקט הנבנה על-ידי קבלן, ובכך לחסוך בעלות הכספית הסופית של הדירה. עם זאת, בדרך כלל הסיכונים והסיכויים בשיטה זו ביחס לעלות הנכס ומועד מסירתו נותרים בידי חברי הקבוצה.

בפרויקט יזמי, לעומת זאת, הקבלן הוא שאחראי לרכישת הקרקע, לתכנון, להשגת היתרי הבנייה המתאימים, לתשלום האגרות והיטלי הפיתוח, וכמובן למימון ולבנייה. כאן הקבלן מתחייב למחיר סופי ולמועד מסירה ידוע מראש. למרות ששיטה זו בטוחה יותר, היא אינה חפה מסיכונים.

בשני המקרים חשוב לדעת מי עומד מאחורי הפרויקט, מה ניסיונם, אלו פרויקטים בנו, אלו ערבויות ניתנות להבטחת השלמת הפרויקט, איך מתנהל הליווי הבנקאי ועוד.

מיסים ונפלאות: מהם המיסים החלים במכירה וקנייה של בית?

מס רכישה, מס שבח והיטל השבחה הם שלושת המסים וההיטלים המשמעותיים שיש לשאת בהם במכירה ובקנייה של בית.

מס רכישה חל על רוכש הנכס. יש מספר רק של מחשבוני מס רכישה באינטרנט כך שניתן לדעת נתון זה בקלות.

מס שבח משולם על ידי מוכר הנכס. זהו למעשה מס שמטילה המדינה על רווח ההון הריאלי שנוצר בעקבות ההפרש בין שווי הנכס ביום שנקנה לבין שוויו ביום המכירה. כדי לדעת האם וכמה מס שבח יש לשלם רצוי להתייעץ עם גורם מקצועי (עו”ד, יועץ מס וכו’).

היטל השבחה הוא תשלום שעל בעל הנכס לשלם במקרה של השבחת הנכס המעלה את שוויו. שווי הנכס יעלה באחד משלושת המקרים: 1. אושרה תכנית להרחבת הנכס; 2. ניתנה הקלה המאפשרת השבחת הנכס (לדוגמא תב”ע אזורית המעניקה לבניינים באזור זכויות בנייה נוספות, לדוגמא תוכנית הרבעים); 3. אושר שימוש חורג בנכס, למשל לתעשייה או למסחר. לפני מכירת הנכס חובה לגשת למחלקה להיטל השבחה בעירייה ולברר האם יש חבות תשלום.

תעבירו סמרטוט רגע: מה שטח הדירה שלי?

זוכרים שבצבא כל דבר היו מחלקים לשלוש? אז גם בישראל נהוגות שלוש שיטות רישום שונות, מה שיכול להביא לכך שלדירה אחת יכולים להיות 3 נתונים שונים ביחס לשטחה: שטח הדירה הרשום בנסח הטאבו; שטח הדירה הרשום בטופס הארנונה; ושטח הדירה האפקטיבי (“שטח ספונג’ה”). מומלץ מאוד לבדוק נתונים אלו ולהבין מהם ההבדלים וממה הם נובעים.

משנת 2008 מחויבים קבלנים/יזמים לציין בחוזה את שטח הדירה. על-פי חוק שטח הדירה (שטח פלדלת) הוגדר כשטח פנים הדירה בתוספת שטח קירות החוץ (של הדירה בלבד) ומחצית שטח הקירות המשותפים. במניין השטחים יכללו מרפסות מקורות, ממ”ד ושטחי שרות מקורים ובלבד שהם צמודים פיזית לדירה, קיימת אליהם כניסה ישירה מהדירה ואין אליהם כניסה מדירות אחרות. חשוב להבין שהשטח האפקטיבי (“שטח ספונג’ה”) יהיה קטן יותר משטח הדירה המוצהר על-פי חוק. הזמן שיושקע בספונג’ה לא יקטן בהתאמה. מילה של בעל ניסיון.

מי ישמור על המבנים: מה הקטע עם מבנים לשימור?

שימור מבנים היא פעולה אדריכלית-הנדסית שנועדה לחדש מבנים בעלי חשיבות היסטורית, תרבותית ואדריכלית. בתל-אביב קיימים כ-2000 מבנים לשימור. כ- 1,000 מהם כלולים בתכנית השימור החדשה תא/ 2650 ב’.

עיריית תל-אביב הוציאה במשך השנים הנחיות לדרגות השימור. בתוכנית לב העיר וכרם התימנים נקבעו שלוש דרגות שימור: 1. מבנה לשימור א’ עליו כלל אין רשאים להוסיף בנייה; 2. מבנה לשימור ב’ הקובע כי הבניין ישומר וניתן יהיה למצות את זכויות הבנייה התקפות; 3. מבנה לשימור ג’ שקובע כי במקרים מסוימים ניתן יהיה להרוס את כל הבניין ולשחזר אלמנטים מסוימים בבניין החדש שיבנה.

בתוכנית השימור החדשה תא/ 2650 ב’ (המתייחסת ל-1000 מבנים) ישנן שתי דרגות שימור: 1. מבנים לשימור רגיל הקובעת כי ניתן לנצל זכויות הבנייה הקיימות; 2. מבנים לשימור מחמיר הקובעת כי אין להוסיף בנייה אך ניתן לנייד את זכויות הבנייה למבנים אחרים.

יש לך שקל לתת לי לתל אביב? או: מתי מומלץ לברר על משכנתה?

אומרים שאת העגלה לא קושרים לפני הסוסים, אבל רגע, כמה סוסים בכלל יש לנו? רוכשים רבים מחפשים לקנות דירה מבלי שהם יודעים האם מאושרת להם משכנתה ובאיזה סכום. מצב זה עלול לגרום לקונים להפסיד נכס “בזמן אמת”. על-כן, כדי למנוע מפחי נפש מיותרים מומלץ ומאוד רצוי לקבל אישור עקרוני למשכנתא מהגורם המלווה (בנק, חברת ביטוח וכדומה) ממש בתחילת תהליך חיפוש דירה לקנייה. זהו הליך פשוט וניתן לעשותו תוך מספר ימים. כך גם ניתן לדעת באיזו מסגרת תקציב ניתן לרכוש דירה. מכירות את זה שאתם מתאהבות בבגד בחנות רק בשביל לגלות שהוא יקר פי כמה מהתקציב שלכם? אז תכפילו את הצביטה בלב במיליון. חבל. 

הקרב על הוועד: מי מנהל את תחזוקת הבניין?

כאשר בוחנים דירה לקנייה חשוב מאוד לדעת איך מנוהל הבניין בו הדירה נמצאת. בבניינים קטנים ישנה השיטה של בחירת ועד בית מתוך הדיירים, אך ככל שיותר ויותר דירות בת-אביב מושכרות כך בעלי הבתים שוכרים את השירותים של חברה חיצונית. מומלץ מאוד לדבר עם דיירי הבניין על-מנת להבין איך נעשה ניהול הבית המשותף. עצה ממקצוען – להיות בטוב עם ראש הועד אף פעם לא מזיק.

חושבים לרכוש דירה במגדל? קחו בחשבון שדמי הניהול יכולים להגיע לאלפי שקלים בחודש בייחוד כאשר יש בבניין בריכה ושומר. על-כן חשוב מאוד לקחת בחשבון הוצאה זו כאשר שוקלים לרכוש דירה “בגבוה”. כמו-כן, חשוב להבין כמה זמן חברת הניהול מנהלת את הנכס, האם הדיירים שבעי רצון, האם יש כוונה להחליפה וכדומה.

טוב, טוב הבנתי. עכשיו איך למצוא יועץ נדל”ן מקצועי? איך אדע שאני בידיים טובות?

ראשית, יש להסתמך על המלצות של חברים ומכרים שהיה להם ניסיון מוצלח עם יועץ נדל”ן. שנית, חשוב לשאול את יועץ הנדל”ן מספר שאלות על-מנת להבין מי עומד מולך: האם יש בידו רישיון תיווך מטעם משרד המשפטים וממתי? כמה זמן הוא עוסק בתחום? מהו אזור התמחותו? עד כמה הוא מכיר את השוק? האם יוכל להפנות אותי ללקוחות כדי לקבל המלצות? האם הוא אוהד הפועל/מכבי 🙂 חשוב גם לקבל ממנו מידע על רמות המחירים, מה נמכר באחרונה באזור, מה מוצע למכירה ועוד.

יועץ נדל”ן מקצועי, אמין ויעיל המתמחה בנכסים למגורים ישמח לעזור לך לממש את עסקת הנדל”ן בצורה הנכונה, הנבונה והמתאימה לך ביותר. בקיצור, לא נעים להתרברב, אבל זה אני.

ב ה צ ל ח ה !